マンションの相続税評価額の計算方法を解説

マンションを相続すると、相続税がどれくらいかかるのか気になる人は多いはずです。

評価の仕組みを知っておき、事前に負担額を把握しておくことが大切です。

本稿では、マンションの相続税評価額の基本的な計算方法を紹介します。

マンションの相続税評価額とは

マンションの相続税評価額とは、相続税を算出する際の基準となる課税上の価値を指します。

実際の売買価格（時価）ではなく、国税庁が定める評価基準に基づいて算定されます。

マンションの評価額は、土地部分と建物部分に分けて計算します。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、土地部分と建物部分に分けて、次の方法で算出します。

土地部分の評価額の計算

マンションの土地部分の相続税評価額は、敷地全体の評価額に持分割合（敷地権割合）を掛けて按分して求めます。

敷地全体の評価額は、通常「路線価方式」によって計算されます。

まず、そのマンションが建つ土地の路線価（1㎡あたりの価格）を確認します。

次に、土地の面積に路線価を掛けて土地全体の評価額を算出します。

最後に、区分所有者としての持分割合を掛けることで、1戸分の土地評価額が求められます。

路線価方式によるマンション評価額の計算式は以下のとおりです。

・土地評価額 ＝ 路線価 × 土地面積 × 持分割合

建物部分の評価額の計算

建物部分の評価には、固定資産税評価額を用います。

これは自治体が算定した建物の価値で、市町村が発行する固定資産税課税明細書に記載されています。

この評価額は、一般的には市場価格より低く算出され、築年数の経過とともに下がっていきます。

マンションの場合は専有部分の固定資産税評価額をそのまま用いるため、比較的計算がシンプルです。

区分所有補正

令和6年1月1日以降に相続や贈与で取得した居住用の区分所有財産（分譲マンション）については、建物部分と土地部分の評価額に「区分所有補正」が適用される場合があります。

この補正は、タワーマンションなどの高層物件で、相続税評価額が実際の市場価格より過度に低く評価され、不公平な節税効果が生じていた状況を見直すために導入されたものです。

補正の計算方法は複雑であるため、具体的な算定については専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

マンションの相続税評価額は、土地と建物それぞれの評価を組み合わせて算出します。

また、令和6年1月1日以降は、区分所有補正のルールが新設されたため注意が必要です。

相続税額の試算や節税対策を検討される際には、お気軽に当事務所までご相談ください。